Immobilienbewertung - objektive Bewertung von Immobilien durch Sachverständige

Es gibt viele Gründe für Eigentümer, den Wert einer Immobilie ermitteln zu lassen: ein anstehender Verkauf, Streitigkeiten nach einer Scheidung und mehr. Im Rahmen einer professionellen Immobilienbewertung begutachten Sachverständige die Immobilie unter bestimmten Gesichtspunkten und definieren deren Wert. Es gibt dabei große inhaltliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Arten von Verfahren, anhand derer der Wert von Immobilien ermittelt wird. Auch der Ablauf und die Kosten variieren in Abhängigkeit von der Art des gewählten Gutachtens.

Was ist der Zweck einer Immobilienbewertung?

Die Immobilienbewertung dient der objektiven Wertermittlung einer Wohnimmobilie oder Gewerbeimmobilie. Eigentümer von Immobilien sollten im Grunde genommen zu jedem Zeitpunkt zumindest in groben Zügen über den Wert ihrer Immobilie orientiert sein - nicht nur vor einem baldigen Verkauf. Durch die Beauftragung eines externen Gutachters wird sichergestellt, dass der angegebene Wert objektiven Kriterien standhält und weder zu hoch noch zu tief angesetzt ist. Der Immobiliensachverständige führt die Begutachtung direkt vor Ort durch und berücksichtigt dabei alle Faktoren, die den Wert der Immobilie beeinflussen. Anschließend erhält der Immobilieneigentümer je nach Wunsch entweder ein Kurzgutachten oder ein Langgutachten.

Wann ist eine Bewertung ratsam oder sogar dringend notwendig?

Eine Immobilienbewertung ist immer dann sinnvoll, wenn ein Objekt verkauft werden soll. Durch das Gutachten erfährt der Eigentümer den realistischen Wert seiner Immobilie - Voraussetzung für ein faires Geschäft. Daneben werden Immobiliengutachten im Vorfeld von Zwangsversteigerungen, bei Erbstreitigkeiten und bei Scheidungsauseinandersetzungen durchgeführt. Auch zur Festlegung von steuerlichen Verpflichtungen, als Kreditsicherheit für einen Kreditgeber oder zur Bestimmung des Versicherungswertes kann eine Bewertung notwendig sein. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen ist eine aktuelle Immobilienbewertung nicht nur erwünscht, sondern vorgeschrieben.

Diese drei Arten von Verfahren gibt es in Deutschland

Gemäß der in Deutschland geltenden Immobilienwertermittlungsverordnung dürfen Sachverständigen drei verschiedene Verfahren zur Immobilienbewertung anwenden. Es handelt sich jeweils um normierte Verfahren, die wenig Spielraum für kreative Interpretationen lassen. Dadurch wird die Fairness auf dem Immobilienmarkt weitgehend gesichert. Die drei Verfahren sind:

  • Vergleichswertverfahren. Hierbei wird die Immobilie in Relation zu anderen Immobilien in der unmittelbaren Umgebung bewertet.
  • Ertragswertverfahren. Dieses Verfahren eignet sich insbesondere für Gewerbeimmobilien, bei denen der Wert unter besonderer Berücksichtigung des zu erwartenden Ertrags (Miete, Gewerbetätigkeit) ermittelt werden soll.
  • Sachwertverfahren. Die Immobilie wird unabhängig vom Bodenwert unter besonderer Berücksichtigung der baulichen Anlagen begutachtet.

Diese Kriterien fließen in die Bewertung mit ein

Das zentrale Kriterium jeder Immobilienbewertung ist die Lage des Objekts. Da sich die Preise von Immobilien regional - auch und gerade innerhalb von Städten - deutlich voneinander unterscheiden, kommt der Lage eine hohe Bedeutung zu. Mit "Lage" ist im Übrigen nicht nur der Stadtteil oder die Straße gemeint, sondern auch der unmittelbare Standort mit seinen spezifischen Eigenheiten: Ausblick, Licht, Geräuschkulisse. Neben der Lage fließen außerdem der Haustyp (Villa, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus, etc.), die Ausstattung und die Bauqualität als wichtige Kriterien in die Bewertung mit ein.

Online, Makler oder Gutachter - die Unterschiede

Wer sein Haus verkaufen möchte, kann vorab eine Onlinebewertung durch ein Portal vornehmen lassen. Diese Art der Bewertung ist kostenlos, liefert aber lediglich einen groben Orientierungsrahmen für den Wert der Immobilie. Individuelle Merkmale des Objekts werden bei der Onlinebewertung nicht berücksichtigt. Die zweite Option für die Wertermittlung sind Immobilienmakler. Diese bieten die Immobilienbewertung häufig ebenfalls kostenlos an - typischerweise im Paket mit einer anschließenden Vermarktung des Objekts. Für gerichtsfeste Gutachten sollten Immobilieneigentümer einen zertifizierten Sachverständigen oder Gutachter einschalten. Interessenten können sich an die IHK oder den Fachverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter e.V. wenden, um die Adressen von bewährten regionalen Sachverständigen in Erfahrung zu bringen.

So ist der übliche Ablauf einer Immobilienbewertung

Bei einer Immobilienbewertung mit Ortsbesichtigung bleibt die Abfolge der einzelnen Schritte stets gleich:

  1. Telefonische Terminvereinbarung mit einem Sachverständigen
  2. Vorbereitung aller relevanten Unterlagen wie Lageplan und Grundbucheintrag
  3. Treffen mit dem Sachverständigen vor Ort
  4. Begutachtung des Objekts
  5. Besprechung aller weiteren Schritte wie zum Beispiel Renovierungsmaßnahmen
  6. Erstellung des Gutachtens
  7. Zusendung des Gutachtens (Kurzgutachten innerhalb weniger Tage, Langgutachten circa sieben bis zehn Tage)

Mit welchen Kosten muss ich rechnen?

Wichtige Parameter für die Bestimmung der Kosten einer Immobilienbewertung sind der Anlass, der Schwierigkeitsgrad der Bewertung und die Länge des Gutachtens. Kurzgutachten mit zwei bis drei Seiten Länge kosten nicht mehr als 500 EUR, Langgutachten mit 20 bis 30 Seiten hingegen rund 1.500 EUR oder mehr. Wichtig außerdem: Der Preis ist grundsätzlich Verhandlungssache. Üblich sind 0,5 bis 1% des Wertes der Immobilie. Beauftragen Sie jetzt einen zertifizierten Gutachter mit einer professionellen Immobilienbewertung und erfahren Sie innerhalb weniger Tage den Wert Ihrer Immobilie.